Waardebegrippen

Het geschatte bedrag waarvoor een object op taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Synoniemen:
Venale waarde, open markt waarde, onderhandse verkoopwaarde.

Toepassing:
Aan- en Verkoop, Financiering, Fair Value als Investment Property, Onteigening

Toelichting:
Marktwaarde is het meest voorkomende begrip en wordt zowel gebruikt voor onroerend goed als voor roerende zaken.

Voor onroerend goed wordt in principe verondersteld dat de koper onafhankelijk van de verkoper is (derde) en dat er geen verderzetting is van huidige activiteit. Niettemin wordt in het kader van IFRS13 gesteld dat voor marktwaarde, toch gekeken wordt naar de “exitprice” (dus zonder transactiekosten) in de best mogelijke markt. Concreet: een hotelgebouw wordt dus gewaardeerd als hotelgebouw maar zonder rekening te houden met de lopende activiteit. Of ook: een industrieterrein gelegen in een woonzone dat een hogere waarde zou vertegenwoordigen als bouwgrond, wordt in die optiek gewaardeerd als bouwgrond (minus de te maken kosten voor wijziging, verkaveling, ontwikkeling, …)

Voor roerende zaken wordt bij marktwaarde verondersteld dat de koper de goederen aankoopt om ze elders te gebruiken. Voor marktwaarde dient er dus rekening gehouden te worden met kosten van demontage, transport en montage en verlies van onderdelen die niet kunnen gerecupereerd worden bij demontage (vb. piping).

Marktwaarde wordt bepaald op basis van de:

• Vergelijkende methode (marktbenadering)
• Inkomstenbenadering
• Kostenbenadering

Omdat Marktwaarde mag gezien worden in de context van “highest and best use”  bestaat het risico op een te optimistische benadering waardoor banken een onjuist beeld krijgen van het risico. RICS voerde om die reden ook het begrip  “Hypotheekwaarde” in.

Het geschatte bedrag waarvoor een object op taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld, in de veronderstelling dat de koper het volle  bezit wordt verleend nodig voor de verderzetting van het bedrijf en zonder rekening te houden potentiële alternatieve gebruiksmogelijkheden.

Toelichting:
De EUV wordt in feite door RICS niet meer gehanteerd als begrip. Niettemin is het voor de waardering van roerende zaken wel belangrijk om het onderscheid te kunnen maken tussen een MW, die refereert naar de 2^de handsmarkt en de EUV die vertrekt vanuit een overname waarde. Kan ook als MW in continuïteit aangeduid wordt.

EUV is naast marktwaarde de meest gevraagde waarde en is een zeer adequate benadering voor de waardering van de activa van een onderneming. Het uitgangspunt is dat de onderneming wordt verdergezet op dezelfde plaats met dezelfde activa voor dezelfde activiteit.

Voor het onroerend goed wordt de waardering uitgevoerd op basis van marktvergelijking voor de gronden en op basis van de Depreciated Replacement Cost (DRC) voor de gebouwen.

Voor de roerende zaken wordt er van uitgegaan dat de installaties ter plaatse in gebruik blijven en de koper zal zich laten inspireren door de nieuwwaarde enerzijds en de residuele technische levensduur anderzijds.

EUV maakt geen onderscheid of het bedrijf al dan niet nog in werking is. In de praktijk zal toch een nuance moeten gemaakt worden bij een waardering van de activa van een onderneming in faling en/of vereffening. Binnen Troostwijk werd daarvoor de term “Verkoopwaarde bij gelijkblijvende bestemming” voor gebruikt, hoewel die term zeker ook niet de lading dekt.

Om zo dicht mogelijk bij de officiële begripsomschrijving te blijven, zal ook in die situatie de term EUV gebruikt worden, maar wordt in het rapport verwezen naar een “bijzonder uitgangspunt”.  RICS voorziet in die mogelijkheid wanneer de taxatie gebaseerd is op feiten die wezenlijk verschillen van de normale (markt)omstandigheden. In concreto zal een EUV in voorkomend geval gecorrigeerd worden en resulteren in een lagere waarde.

De EUV wordt bepaald op basis van:

• Vergelijkende methode (marktbenadering, enkel voor de grond)
• Kostenbenadering (DRC)

Het geschatte bedrag waarvoor een object/eigendom op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Synoniemen:
Marktconforme Huurwaarde, Valeur Venale de location, Valeur locative,Rental Value, ERV = Estimated Rental Value

Toepassing:
verhuring, IFRS, financiering, als controle voor marktwaarde

Toelichting:
MHW, uitgedrukt in een bedrag op jaarbasis, is een belangrijke parameter bij de berekening van MW en wordt daarom steeds meer door banken gevraagd als controle. De verhouding tussen MHW en MW geeft de Yield aan, welk een indicator is voor de return (on investment)

MHW houdt rekening met wat marktconform is op vlak van huurovereenkomsten, hetzij:

• Voor particulieren een huurovereenkomst waarbij alle lasten gedragen worden door de eigenaar
• Voor ondernemingen een huurovereenkomst waarbij doorgaans alle lasten gedragen worden door de huurder

Er is sprake van een triple net contract voor huurcontracten waarbij:

• Lasten en taksen (OV)
• Beheerskosten en kost van verzekering
• Onderhoudskosten

ten laste vallen van de huurder.

MHW kan zowel voor onroerend goed als voor roerende zaken bepaald worden. Voor roerende zaken zal de residuele levensduur en de restwaarde op het einde van de huurperiode medebepalend zijn voor de jaarlijkse MHW.

Voor onroerende zaken is er relatief veel transparantie in de markt op basis van MHW/m². Gelet op de moeilijkheid om goede vergelijkingspunten te vinden voor de bepaling van MW, is het vaak eenvoudiger om op basis van MHW/m² de vergelijkende methode te gebruiken om alzo, mits toepassing van een correcte yield, de MW te bepalen.

Het geschatte bedrag waarvoor activa kunnen worden overgedragen tussen geïnformeerde bereidwillige partijen bij een transactie tegen marktconforme voorwaarden.

Synoniemen:
geen

Toepassing:
balanswaardering, wettelijke verplichtingen, overname, aandelen transacties, ..

Toelichting:
Naar aanleiding van de invoering van IFRS (International Financial Reporting Standards) voor beursgenoteerde bedrijven, werd ook een standaard vastgelegd voor de waardering van activa op de balans. (IAS 16 en IAS 40 (IAS = International Accounting Standards)) voor die waardering is er sprake van Fair Value.

Fair Value is dus een begrip uit de boekhoudwereld en niet uit de expertisewereld.

Fair Value is een relatief nieuw begrip met een ruime definitie. Fair Value op zich is geen waarderingsbegrip, maar dient te worden toegepast al naargelang de situatie:

• Investment property: Marktwaarde (MW)
• Owner-occupied property: Existing Use Value(EUV), behalve kantoren = MW

De kadastrale waarde is de waarde die dient als basis voor de berekening van het KI van het betrokken goed en wordt berekend volgens de voorschriften vastgelegd bij wet.

Toelichting:
Onroerend goed en alle zaken die onroerend zijn van nature en/of door bestemming zijn het voorwerp van een kadastrale waarde.

Voor gebouwen dient de markthuurwaarde van 1975 ! te worden bepaald, voor installaties dient de “gebruikswaarde” te worden bepaald.

In de wet wordt gebruikswaarde omschreven als volgt: “gebruikswaarde wordt verondersteld gelijk te zijn aan 30% van de aanschaffingswaarde als nieuw, eventueel vermeerderd met de kosten van opeenvolgende aanpassingen/verbeteringen.”

Een waarderingsopdracht in kadastrale waarde (van machines en outillering) bestaat derhalve uit 2 elementen

• Inventaris van goederen die onroerend zijn van nature en/of door bestemming
• Bepaling van de “gebruikswaarde”

Wanneer eigenaar van het onroerend en roerend verschillend zijn, is er geen KI op de installaties.

Het kadastraal Inkomen wordt berekend op basis van de gebruikswaarde en is gelijk aan 5,3%.

Niet te verwarren:

Kadastrale waarde = gebruikswaarde = 30% van aanschafwaarde

Kadastraal Inkomen = 5,3% van gebruikswaarde

In een aantal gevallen kan een taxateur geconfronteerd worden met een situatie die niet onder te brengen is in de gebruikelijke waardebegrippen. Bijvoorbeeld de eigendom van een buur. Voor een handelszaak met uitbreidingsplannen is die naburige en aansluitende eigendom meer waard dan voor een derde. RICS geeft de taxateur hier de mogelijkheid om in dergelijke situatie toch een specifiek waardeoordeel te geven. (ook gelegenheidswaarde)

Een bedrag boven de Marktwaarde dat de bijzondere aspecten van een object vertegenwoordigt die uitsluitend van waarde zijn voor een bijzondere koper.

Toelichting:
Een waardering in bijzondere waarde is doorgaans gebaseerd op een bijzonder uitgangspunt. (zie volgende pagina)

Een bijzonder uitgangspunt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum.

Toelichting:
De taxateur die bij een waardering afwijkt van de gebruikelijke uitgangspunten, dient in zijn verslag melding te maken van de bijzondere uitgangspunten en aan te geven welke die bijzondere uitgangspunten zijn. (vb waardering op datum in het verleden of een waardering uitgaande van potentiele ontwikkelingsmogelijkheden, …)

Bv.:

• Als de koper een buurman is
• Hogere waarde voor een specifieke gebruiker, zoals bijvoorbeeld het kantoorgebouw van RAVAGO: het effectieve gebruik ervan is zonevreemd gelegen, maar gebruiksbestemming is voor dit bedrijf wel toegestaan)

Kostprijs van de wederopbouw in nieuwe staat van het gebouw – met inbegrip van de honoraria van architecten – of van de wedersamenstelling in nieuwe staat van de inboedel of het materieel.

Toelichting:
Verzekerbare nieuwwaarde stemt dus overeen met de kostprijs om gebouwen en machines op identieke wijze te vervangen door een nieuw gebouw en nieuwe machines. Het stelt de verzekerde in staat om bij schade te kunnen beschikken over de nodige fondsen om beschadigde goederen op identieke wijze te vervangen.

Om misbruiken tegen te gaan, is een dekking in nieuwwaarde slechts mogelijk als de vetusteit niet hoger is dan 30%. In dat geval zal de verzekeraar een vergoeding uitkeren in werkelijke waarde.

Quid de verantwoordelijkheid van de taxateur die bij de inventarisatie machines waardeert in nieuwwaarde terwijl de vetusteit > dan 30%!

Sommige polissen voorzien in een dekking in excedentaire nieuwwaarde. Dit betekent dat wanneer de vetusteit > als 30%, enkel rekening wordt gehouden met het deel boven 30%.

Vb. vetusteit = 40%; excedent = 10%, bijgevolg regeling à 90%.

Gelijkaardige begrippen: heropbouwwaarde, wedersamenstellingswaarde, nieuwvervangingswaarde, valeur de reconstruction, valeur de reconstitution.

Nieuwwaarde onder aftrek van de slijtage.

Toelichting:
Werkelijke waarde stemt overeen met verzekerbare nieuwwaarde, verminderd met vetusteit. Er bestaan geen vaste regels voor de bepaling van vetusteit, maar omdat verzekeraars geen verzekerbare nieuwwaarde vergoeden in geval de vetusteit hoger is dan 30%, mag verondersteld worden dat een vetusteit van meer dan 30% redelijk hoog is.

De polis hanteert vetusteit als volgt: “Vetusteit is de waardevermindering als gevolg van ouderdom, het gebruik, de frequentie van het onderhoud en de kwaliteit ervan.”

AG heeft voor de bepaling van vetusteit volgend indicatief schema opgesteld:

De ontmantelingskost is de geschatte kostprijs voor de volledige afbraak en ontmanteling van een onroerend goed inclusief de roerende zaken die onroerend zijn door bestemming en het opruimen en afvoeren van al het puin volgens de wettelijke voorschriften, met als einddoel een bouwrijp terrein. Eventuele bodemsanering, reiniging van tanks of verwijderen van gevaarlijke stoffen of mogelijke terugwinning van waardevolle materialen (staal, koper, …) zijn niet inbegrepen in de prijs en kunnen de totale kost van de ontmanteling (on)gunstig beïnvloeden.

De onderneming, na een verzekerd schadegeval, terug in de financiële situatie te brengen die ze gehad zou hebben indien het schadegeval zich niet voorgedaan had.

Het aangegeven (verzekerd) bedrag komt overeen met de som (voor een periode van 12 maanden, of voor een periode gelijk aan de vergoedingsperiode indien deze langer is dan 12 maanden) van de totale vaste kosten plus het resultaat, of de omzet minus variabele kosten, die hetzelfde bedrag vertegenwoordigt. In het algemeen mogen alleen kosten die ongeveer evenredig van aard zijn, van het te verzekeren bedrag worden uitgesloten.

De vaste kosten zijn de kosten die de onderneming moet kunnen dragen niettegenstaande een totale of gedeeltelijke onderbreking van de activiteit ten gevolge van een schadegeval.

De veranderlijke kosten zijn de kosten die rechtstreeks verband houden met de productie, de verkoop of de levering van diensten en die rechtstreeks evenredig zijn met de evolutie van de omzet.

De vergoedingsperiode is de periode die begint op de dag van het schadegeval, tijdens dewelke de financiële situatie van de onderneming door het verlies wordt beïnvloed.

In deze periode moet rekening worden gehouden met de tijd die nodig is voor de wederopbouw van het productiepotentieel, maar vooral met de tijd die de onderneming nodig heeft om resultaten te behalen die vergelijkbaar zijn met die welke zij zou hebben behaald indien het verlies zich niet had voorgedaan.